IMPACTO DE LOS AVALUOS CATASTRALES EN LOS PROCESOS CIVILES DE EJECUCION DONDE HAY REMATE DE BIENES

Partiendo de la base del impacto que crea el  Avaluó y pago con productos previsto en el articulo 516 de C. de P. C. en su inciso quinto que textualmente previene;

tratándose de bienes inmuebles, el valor será el avaluó catastral del predio incrementado en un (50%), salvo quien lo aporte considere que no es idóneo para establecer su precio real.

Este inciso 5to  artículo 516 de C. de P. C. nos lleva a preguntarnos sobre el cómo se determina el valor catastral. Siendo la respuesta la prevista en el Artículo 173 de la ley 136 de 1994, donde las autoridades catastrales tienen  a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica y económica de los inmuebles.

Según el artículo 174 de la misma ley; para los fines de la formación y conservación del castro, el avaluó de cada predio se determinara por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones el  comprendidas. El artículo 175 de misma ley prescribe que la autoridades catastrales tendrán la obligación de formar catastros o actualizarlos en el curso de periodos de cinco (5) años en todos los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físicos y jurídicos del castro y eliminar las posibles disparidades en el avaluó catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

En lo que respecta al reajuste de avalúos, El artículo 176 de la misma ley previene que; en el intervalo entre los actos de formación o actualización del catastro, las autoridades catastrales reajustaran los avalúos catastrales para vigencias anuales. En donde para calcular la proporción de tal reajuste se establecerá un índice de precios de unidad de área para cada  base los resultados de una investigación estadística representativa del mercado inmobiliario, cuya metodología deberá se aprobada por el DANE. El gobierno nacional determinara la proporción del reajuste para cada año a más tardar el 31 de octubre. Esta proporción no podrá ser superior a la proporción del incremento al índice nacional promedio de precios al consumidor que determine el DANE para el periodo comprendido entre el 1 de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior.

Concluido el periodo de cinco (5) años desde la formación o actualización del catastro, no se podrá hacer un nuevo reajuste y continuara vigente el ultimo avaluó catastral hasta tanto se cumpla un nuevo acto de formación o actualización del avaluó del respectivo predio.

Este último inciso del artículo 176 es el que para casos específicos causa detrimento al patrimonio de particulares ya que en 5 años los avalúos comerciales pueden tomar aumentos superiores a los prescritos para la ley dejando a los particulares en posiciones desventajosas en procesos de ejecución donde hay remate de bienes ya que es el Juez quien determina si acepta un dictamen obtenido por cualquiera de las formas mencionadas en el inciso 2do del Articulo 516 dentro de las cuales para tal efecto, se puede contratar directamente con entidades o profesionales especializadas o un avaluador de la lista oficial de auxiliares de la justicia.

De los anteriormente expuesto puedo concluir que; no solo los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997 le hace falta ser lo más precisos posibles si no también los procedimientos para el avaluó y pago con productos determinados en los articulo 516 al 520 del C. de P. C. específicamente el previsto en el inicio 5to del Articulo 516 de C. de P. C.

Es de revisar de parte del Instituto Geografico Agustin Codazi las metodologías utilizadas en uno y otro caso a fin de buscar la integración de las mismas con el objetivo que la formación y actualización catastral logre llevar su definición  prevista en el artículo 1 del al resolución No. 660 del 30 de marzo de 1984 a la realidad. Como  el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

Es también de revisar de parte de nuestra rama legislativa el poder que le han otorgado a los Jueces en los procesos de ejecución donde hay remate de bienes ya que son estos que a su antojo deciden cual es el avaluó para llevar a cabo el remate. Para los cual los jueces prefieren elegir el avaluó catastral del predio aumentado en un 50%, previsto en el inciso 5 del Artículo 516 de C. de P. C.  ya que hace que los bienes objeto de remate sean más atractivos para los rematantes.  Y de esta manera puedan terminar con mayor prontitud los procesos mejorando de esta manera la estadística del Juzgado de Conocimiento a costa del detrimento patrimonial de los ejecutados que los único que les queda es aceptar con resignación el mal llamado debido proceso.

Autor: Daniel Esteban Garces